Новости

13 декабря 2006

Подводные камни кредитования

Заместитель председателя правления «Укргазбанка» Людмила Бонч-Бруевич о проблемах кредитования для газеты "Комсомольская правда в Украине".

При нынешних ценах на недвижимость большинство потенциальных покупателей предпочитают совершать сделку на этапе «котлована», когда квартира еще стоит раза в 2  дешевле, чем в момент сдачи дома. Да приходится подождать, но зато в конечном итоге цена оказывается более-менее приемлемой. Только смущает одно обстоятельство – банки не охотно кредитуют такие объекты. Да и купить участок зесли в кредит тоже довольно проблематично. О причинах этого мы решили узнать, как говориться, из первых уст. На вопросы «Комсомолки» ответила заместитель председателя правления «Укргазбанка» Людмила Викторовна Бонч-Бруевич.

- Почему банки не любят работать с новостройками?
- Дело в том, что действующее законодательство имеет ряд неурегулированных вопросов, которые увеличивают банковские риски. На сегодняшний день многие финучреждения начали широко предоставлять кредиты на инвестирование путем купли-продажи целевых беспроцентных облигаций, которые потом передаются в залог. Но тут есть определенная сложность. Если первым собственником недвижимости будет инвестор-заемщик, возникает ситуация, при которой долгосрочный кредит определенное время остается необеспеченным.
Поясню на примере, выдавая кредит, банк принимает в залог облигации и блокирует их на определенный срок или до наступления определенного события. С другой стороны, чтобы инвестор-заемщик получил в собственность недвижимость он должен иметь облигации со снятыми ограничениями. Ведь в соответствии с нашим законодательством, предъявить облигации к погашению может только их собственник, в данном случае инвестор-заемщик.
Получается, что если заемщик не рассчитается с банком к моменту погашения облигаций с целью оформления прав собственности на соответствующую недвижимость, банк фактически теряет обеспечение. Нет никаких гарантий, что после оформления права собственности, недвижимость будет предоставлена банку в ипотеку. Даже, если в договорном порядке между банком и заемщиком-инвестором будет предусмотрена обязанность последнего после оформления права собственности на недвижимость передать ее банку в ипотеку, это не решает всех проблем. Если собственник откажется передать недвижимое имущество в ипотеку, банк сможет лишь подать судебный иск. Рассмотрение дела займет не один день, а в это время собственник сможет осуществить отчуждение недвижимого имущества. Поэтому банки предпочитают предоставлять кредиты под залог целевых облигаций на срок, который не превышает даты их погашения, другими словами срока сдачи дома в эксплуатацию, либо если первым собственником введенной в эксплуатацию недвижимости будет сам эмитент облигаций.

- А как обстоит дело с кредитованием покупки земельных участков?
- Земельным кодексом установлено, что земельные участки для ведения сельского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также земельные доли (паи) не могут продаваться или другим способом отчуждаться до 1 января 2008 года, кроме случаев передачи их по наследству и при изъятии земель для общественных потребностей.
В то же время, сложилась практика, при которой нотариусами осуществляется удостоверение договоров относительно отчуждения земельных участков, целевым назначением которых есть ведение личного сельского хозяйства. Получается, что большинство нотариусов придерживается мнения, что мораторий не распространяется на эти участки, того же мнения и Министерство юстиции Украины с Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам.
 Сейчас в парламенте лежит законопроект, которым предусмотрено запрещение продажи земель сельскохозяйственного назначения. В случае внесения таких изменений в Земельный кодекс останется неурегулированным вопрос относительно земельных участков для ведения личного сельского хозяйства, которые были принятые банками в ипотеку.
Одновременно существуют законопроекты, в которых предлагается в Земельном кодексе Украины слова "сельского (фермерского) хозяйства" заменить словами "фермерского хозяйства". На мой взгляд, принятие такой редакции изменений розъяснит  ситуацию и сделает рынок земли более прозрачным.
 С этими и многими другими вопросами, связанными с минимизацией рисков банка в связи с оформлением обеспечения обязательств по кредитам клиентов, часто приходится сталкиваться, прежде всего, юридической службе банка.
 Исходя из практики «Укргазбанка» зачастую и единственно возможным вариантом выхода из ситуации для клиента является вариант оформления документов, предложенный  юридическим департаментом нашего банка.